Comprar piso a particular

La compra de un piso a particular es una de las operaciones de mayor envergadura. Habrá que elegirlo cuidadosamente y para evitar problemas, es preciso tomar una serie de precauciones:

Consultar el Registro de la Propiedad. De la visita obtendremos dos informaciones valiosísimas. Una, comprobar que los datos ofrecidos por el vendedor particular son reales: si efectivamente es el propietario, que tiene la superficie prevista, etc. Y dos, si tiene hipoteca el piso(que existe una deuda de cuyo pago responde el piso) u otras cargas. En caso afirmativo, lo mejor es que el vendedor la cancele ante notario antes de firmar el contrato. Otra solución es que el comprador se comprometa a seguir pagándola a cambio de que se descuente del precio del piso. En este caso hay que pedir al vendedor los recibos que acrediten que está al corriente del pago de los plazos de amortización ya vencidos.

Si no hay hipoteca el comprador puede autorizar al vendedor que suscriba un préstamo hipotecario. Pero conviene que dicha autorización no figure en el contrato de compraventa, ya que obligaría al comprador a aceptarlo aun cuando las condiciones del mismo no le satisficieran.

Al corriente de pagos. No está de más comprobar si el propietario particular del piso está al día del pago de tasas y arbitrios municipales (alcantarillado, basuras…), de otros impuestos (contribución…) o de los gastos de comunidad. De estos «olvidos» responde el piso por todo el año anterior a la compraventa.

Entrega de señal para reserva de compra del piso. Debe pedirse recibo acreditativo en el que conste el precio total de la vivienda, del que se deducirá la cantidad entregada como señal. Si el comprador renuncia, pierde los derechos sobre ese dinero. Pero si el vendedor rescinde el acuerdo devolverá el doble.

Si se entregan otras cantidades a cuenta antes de recibir la vivienda el promotor debe ingresarlas en una cuenta y garantizarlas, por si quiebra la inmobiliaria, con un aval bancario o póliza de seguros.

Forma de pago. Es preciso dejar muy claro las cantidades que mensual, trimestral o semestralmente habrá que abonar, incluyendo todos los conceptos: gastos de letras y documentos, pagos al vendedor, pagos de hipoteca, etc.

IVA. El tipo que afecta a las viviendas es el «reducido» del 6 por 100 sobre el precio total. Hay abonarlo de una sola vez, en el momento de la puesta a disposición del comprador.

No a la cláusula de revalorización. Hay que evitar que la incluyan en el contrato, ya que el vendedor particular, podría aumentar el precio argumentando, por ejemplo, la subida de los costes de materiales.

Plusvalía. Sobre todo si el piso es usado, conviene pedir al Ayuntamiento la «previa de plusvalía», que indica lo que se pagaría por este arbitrio en caso de realizarse la compraventa en ese momento.

El contrato de compraventa debe elaborarse entre compra el vendedor y el comprador, pero a menudo lo redacta este último.

De entrada se suele realizar un contrato privado, que recoge el compromiso de vender y comprar, sin que haya que pagar inmediatamente los impuestos. Es conveniente que incluya las siguientes clausulas: titulo acreditativo de la propiedad, descripción de la vivienda, precio total, forma de pago, indicación de que esta libre o no de cargas o gravámenes, fecha y condiciones en que se extenderá la escritura pública –señalando quien corre con los gastos- y clausulas penales por incumplimiento de cada una de las partes.

La escritura pública se trata de un documento extendido ante notario por el que el piso figura ya a nombre del comprador particular. Es el momento de pagar el arbitrio de plusvalía, el impuesto de transmisiones patrimoniales, los gastos de registro y del notario y, si coincide con la entrega de llaves, el porcentaje correspondiente del IVA.